Оценка земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО "Сбербанк"
Год сдачи (защиты) дипломной работы: 2012 г.
Объем: 88 стр.
Содержание дипломной:
Заданная тема1: Оценка земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО "Сбербанк"
Оглавление
Введение 1
Глава 1. Земельные участки как специфические объекты оценки 5
1.1 Особенности земли как объекта оценки, классификация и характеристика земельных участков 5
1.2 Правовые основы оценки земельных участков для целей залогового кредитования. 13
1.3 Особенности функционирования земельного рынка в московском регионе 19
Глава 2. Экономическое содержание и характеристика подходов, применяемых к оценке земельных участков при залоговом кредитовании. 28
2.1 Роль и место доходного подхода при оценке земельных участков 31
2.2 Этапы оценки земельных участков методами сравнительного подхода 38
2.3 Особенности применения затратного подхода к оценке земельных участков 43
Глава 3. Практически пример оценки земельного участка в целях залогового кредитования ОАО «Сбербанк» 52
3.1 Описание объекта оценки и анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка 52
3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка 57
3.3 Основные направления совершенствования оценки земельных участков при залоговом кредитовании 72
Заключение 80
Список литературы 84
Выдержка из дипломной работы
Введение
В России на современном этапе существенно возросла роль оценочной деятельности. В связи с развитием рыночной экономики увеличивается количество сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества, растет необходимость оценки платежеспособности и финансовой устойчивости предприятий, становятся чаще сделки по слиянию, поглощению предприятий, к сожалению больше становится и банкротств (т.е. возникает необходимость определения ликвидационной стоимости). Отдельно хотелось бы выделить растущую роль кредита – темпы роста кредитования не снижаются даже в кризисные периоды. В контексте оценочной деятельности наибольший интерес представляет залоговое кредитование и соответственно оценка в целях залогового кредитования.
Самый распространенный вид залога – недвижимое имущество; если говорить о кредитовании физических лиц, то наиболее предпочтительным залогом являются квартиры, на втором месте – загородные дома (при условии, что земельный участок находится в собственности), менее предпочтительны земельные участки. Объясняется такое распределение в первую очередь ликвидностью залога – в Московском регионе, в случае не возврата кредита, для банка проще, быстрее и дешевле реализовать квартиры, чем например земельный участок в Московской области. В связи с этим, земельные участки в качестве залога принимают в основном крупнейшие банки, находящиеся в верхних строчках рейтингов; такие банки могут позволить себе значительный временной лаг с момента признания кредита невыплаченным до момента реализации предмета залога.
ОАО Сбербанк России занимает первое место в рейтингах российских банков, как по объему чистых активов, так и по объему кредитного портфеля . Являясь крупнейшим банком, ОАО Сбербанк России развивает все направления кредитования – в том числе и залоговое. Земельные участки хотя и не являются приоритетным видом залога, все-таки могут быть рассмотрены (и не только рассмотрены, но и одобрены) банком в качестве обеспечения по кредиту.
Актуальность выбранной темы определена с одной стороны высокой потребностью населения в кредитных средствах, и жесткими требованиями, предъявляемыми банками к заемщикам – с другой стороны. Если с ростом потребности в кредитных средствах все достаточно ясно – растет потребление, меняется менталитет людей – уже мало кто хочет копить деньги, когда можно получить желаемое сейчас, а расплачиваться потом, то на жестких требованиях банков к заемщикам хотелось бы остановиться подробнее. Ни для кого не секрет, что большое количество работодателей стремятся уклониться от налогового бремени, и делают это в том числе за счет выплат минимальных официальных зарплат своим сотрудникам, когда как основная часть выплачивается в так называемых «конвертах», т.е. наличными. В результате – сотрудник, желающий получить кредит, не может подтвердить свою истинную зарплату, соответственно банк требует дополнительное обеспечение – либо поручительство третьих лиц, либо залог. С поручительством могут возникнуть те же проблемы, что и с самим заемщиком, поэтому многие люди предпочитают залоговое обеспечение. При принятии залога обязательно проведение оценки предмета залога для определения рыночной стоимости. Проблема проведения качественной оценки достаточно актуальна – определение корректной рыночной стоимости, в конечном счете, вносит свой вклад в общее финансовое положение банка.
Заключение
Цель дипломной работы состоит в оценке земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО «Сбербанк России».
В соответствии с ней в первой части выпускной квалификационной работы, были рассмотрены особенности земли как объекта оценки.
Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Во второй главе дипломной работы рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов, применяемых к оценке земельных участков, проанализирована теория оценки стоимости земельных участков, в особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
В работе рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов , применяемых к оценке земельных участков в целях залогового кредитования.
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, при проведении оценки должны быть использованы (или обоснован отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены. В эти цены вносятся поправки, устраняющие влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.
.....
Список литературы
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в редакции 06.12.2011 г.)
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011
3 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции 01.01.2012 г.)
4 Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции 18.07.2011)
5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции 06.12.2011 г.)
6 Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности» ( в редакции 29.02.2012 г.)
7 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции 08.12.2011 г.)
8 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции 12.12.2011 г.)
9 Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в редакции 03.06.2006 г.)
10 Постановление Правительства РФ « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316
11 Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа1999 г. № 945
12 Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808
13 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256.
14 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255.
15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254.
16 Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 октября 2010 года №508.
17 Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 04 июля 2011 года №328.
18 Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 07 ноября 2011 года №628.
19 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98.
20 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98.
21 СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки.
22 СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
23 СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков. РОО. Москва 1995 г.
24 Международные стандарты оценки МСО 1-4. – М.: Российское общество оценщиков, 2011.
25 Акулич М.В. Оценка стоимости бизнеса. – Спб.: Питер, 2009. – 272 с.
26 Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 536 с.
27 Балакин В.В., Григорьев В.В. Основы оценки бизнеса – М.: Дело АНХ, 2009 – 384 с.
28 Банк В.Р, Банк С.В., Тараскина А.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2007 – 344 с.
29 Битюцких В.Т. Мифы финансового анализа и управление стоимостью компании – М.: Олимп-Бизнес, 2007 – 224 с.
30 Бочаров В.В. Финансовый анализ. – СПб.: Питер, 2006 – 336 с.
31 Бродецкий Г.Л. Управление запасами – М.: Эксмо, 2007 – 352 с.
32 Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации. - М.:ФилинЪ, 2003. - 448 с.
33 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса – М.: Проспект, 2008 – 576 с.
34 Варламов А.А. Земельный кадастр. – М.: Колос, 464 с.
35 Вечканов Г.С. Экономическая безопасность – СПб.: Питер, 2007 – 384 с.
36 Горелик О.М. Производственный менеджмент. Принятие и реализация управленческих решений – М.: КноРус, 2010 – 272 с.
37 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ, 2009.-592с.
38 Грачев А.В. Финансовая устойчивость предприятия. Анализ, оценка и управление в рыночной экономике – М.: Дело и Сервис, 2006 – 544 с.
39 Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2009. – 340с.
40 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.:Интерреклама, 2008. – 456 с.
41 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. - М.: Дело, 2005. – 244 с.
42 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 519 с.
.....
Вам не подходит этот диплом? Мы рекомендуем Вам узнать точную стоимость дипломной работы именно по Вашим требованиям.
Другие по теме: